「高齢化で人口構造が変われば住宅市場のパラダイムが変わり、日本のように不動産価格の下落期を迎える」。

数年前から提起されている「不動産暴落論」の主張だ。しかし韓国銀行（韓銀）の最近の研究結果は違う。高齢化が進んでも不動産価格が急激に落ちることはないという結論だ。

オ・ガンヒョン韓銀金融安定局課長らが２６日に出した報告書「人口高齢化が住宅市場に及ぼす影響」にこうした内容が書かれている。

日本は１９９１－９２年に不動産バブルが弾けた後、生産可能人口比率が減り、団塊世代が引退しながら、不動産価格の長期下落が続いた。１９９２年から２０１６年まで日本住宅価格の累積下落率はなんと５３％だ。

韓国は２０１７年から生産可能人口の比率が減る。では、韓国もバブル崩壊直前の日本と似た状況なのだろうか。

報告書は大きく３つの点で韓国と日本の状況が異なるとみている。まず、韓国不動産市場の上昇率は日本ほど急激ではない。日本はバブル崩壊直前の１９８６－９０年、６大都市の年平均住宅地価上昇率が２２．１％に達した。

当時日本は貸出規制も弱く、住宅担保貸出の担保認定比率（ＬＴＶ）が１００％を超過した。これに対し韓国は政府が住宅市場の安定のために宅地供給調節、貸出規制など政策的な努力をしている。

２つ目、１９９０年代の日本のように住宅供給量は高い水準でない。日本は１９９０年代初めのバブル崩壊で地価が落ちると、住宅建設がむしろ改善され、その後５－６年間は住宅供給量が大きく増えた。これは住宅市場のさらなる沈滞につながった。

一方、韓国は大規模な宅地開発より、従来の住居地整備事業（再建築・再開発）中心に住宅供給が行われている。再建築・再開発は従来の住宅をなくして新しい住宅を供給するため、大規模な宅地開発方式に比べて供給量は多くない。したがって供給過剰が長期化する可能性は低いということだ。

３つ目、日本との明確な違いは、日本は一戸建て住宅の比率が高いのに対し、韓国はマンションが多い。日本の場合、木造一戸建て住宅が多く、住宅の売買取引が活性化しなかった。

実際、日本の住宅売買回転率（年間売買件数／在庫住宅量）は１９８８年０．３９％、２０１３年０．３２％と非常に低い。半面、韓国は標準化・規格化されたマンションの比率が高いため取引が活発だ。

韓国は住宅取引回転率が昨年基準で１０．４％。マンションは居住便宜性で青年世帯が好むうえ、住宅の処分や賃貸が容易で、引退世帯の流動性確保の側面でも有利だ。したがってマンションに対する売買需要は増加が続く可能性が高いという結論だ。

とはいえ、高齢化による住宅市場の構造変化がないというわけではない。この報告書によると、老後生計費の準備と負債償還のために引退者が保有する住宅を処分する形態は７０歳から明確に表れる。中長期的な住宅需要（住居面積の合計）の増加傾向が緩やかに鈍化するのも確実だ。

しかし１－２人の高齢世帯が増え、引退者がより小さな住宅に移ろうとし、中小型住宅、マンションに対する需要はむしろ増えるという予想だ。同時に需要が少ない地方や老朽化した住宅は需要が減り、空き家が増える見込みだ。

高齢化が進めば「伝貰（チョンセ）」ではなく「月貰 （ウォルセ、毎月家賃を支払う）」中心に賃貸住宅市場が変わる傾向も続く見込みだ。５０代以上の世帯を中心に毎月家賃が入る賃貸業をする傾向が強まっているうえ、住宅を購入するより借りようとする青年世帯の需要も多いからだ。

ただ、首都圏地域では月貰への転換ペースが遅く、伝貰が長く残るとみている。伝貰が入ったまま住宅を売買しようとする投資需要、子どもの教育と交通の便宜を理由にした伝貰需要が多い地域であるからだ。

オ・ガンヒョン韓銀課長は「高齢化は中長期的に住宅需要増加傾向を鈍化させるだろうが、その流れは非常に緩やかであるはず」とし「住宅市場の構造的変化が需給不均衡を誘発しないよう高齢世帯向け住宅供給、青年層・低所得層のための公共賃貸住宅の拡充などを進める必要がある」と指摘した。

http://japanese.joins.com/article/710/231710.html
http://japanese.joins.com/article/711/231711.html