今年の年末に突破すると予想される韓国内の家計負債規模は１３００兆ウォン（約１１７兆円）だ。これに関して背筋が寒くなるような話が出回り続けている。
米国が世界金融危機後にばらまいたお金を近く回収に出れば、家計負債の雷管がさく烈して住宅価格が暴落するだろうというシナリオだ。これまで後回しにしていた政府もひそかに怖気づいたのか２５日に家計負債総合対策を出すことにした。
分譲権の転売期限延長や集団融資の縮小をはじめ多様な案が議論されている。

対策を立てるならどうか冷・温湯式の規制は自制するよう願いたい。何より住宅市場も需要・供給の法則から逸脱できないという点だけを忘れずに対策を立てれば良いだろう。
ソウル江南（カンナム）や釜山海雲台区（プサン・ヘウンデグ）、大邱寿城区（テグ・スソング）のような人気の地域や新規分譲マンションは需要があふれるほかはないという点を認めるべきだということだ。

住宅普及率が１００％に達した国内の住宅市場において、家は単に住居空間にとどまらず商品の性格も持つ。国民所得３万ドルに肉迫しながらマイホームの取得需要に劣らずより良い生活・交通・教育環境を探す人が多いということだ。
１０～２０年の時差で韓国が前てつを踏んでいる日本を見れば分かる。

日本は１９９０年にバブル経済が消えながら不動産市場が停滞曲線を描き続けてきた。だが中をのぞいて見れば別の世界がある。より良い住居環境と新規住宅に対する需要は終わりがない。生活の質が高まれば、このような現象があらわれる。
それで人気地域の新築住宅は分譲されるやいなや売れていく。

日本ではこうした流れが少子化・高齢化と絡み合って空き家を量産している。まず少子化によって住宅需要が鈍化した。さらに親が亡くなれば田舎の家を空き家にしておくケースが多い。
また新しい家が出てくるほど古い家が冷遇されながら空き家が９００万軒に迫っている。韓国もこうした流れを避けることはできない。
居住環境の良さや新しい家への需要はとどまるところを知らず、すでに１００万軒を突破した空き家が日本と同じ理由で増え続ける可能性が高い。

こうした点を考慮すれば、住宅市場は今後は細分化された領域別で管理される必要がある。まず住居環境が優良な選好地域では再建築をはじめ積極的に供給を増やして需要を満たさなければならない。
需要がある所に供給してこそ消費者欲求を満たしながら市場も安定できる。

また人気がなくて未分譲が憂慮される地域は、供給を自制する必要がある。需要が弱いところに大量供給するのは住宅市場を歪曲させるだけだ。立ち後れた地域は都市再生事業を通じて暮らしたい地域に変える政策も併行しなければならない。
３番目は空き家の管理だ。日本のようにならないようにするならば、今から気を遣わなければならない。政府が買い入れてリモデリングした後に賃貸住宅として供給しても良い。
空き家を放置していたら住宅普及率が膨らみスラム化を促進する副作用を生むことになる。

何より重要なのは住宅市場の景気調節だ。度重なる冷・温湯式の政策は禁物だ。過熱したら冷水を浴びせ、冷却したら湯気が立つほどに加熱させていては庶民だけが重い病気にかかる。
日本の不動産市場が元に戻れず停滞の奈落に落ちた理由も、一律的な冷・温湯式の政策の副作用のためだった。

http://japanese.joins.com/article/666/219666.html
http://japanese.joins.com/article/667/219667.html

（>>2以降に続く）